KÖZBESZERZÉSEK TANÁCSA KÖZBESZERZÉSI DÖNTŐBIZOTTSÁG (6397)
1024 Budapest, Margit krt. 85.
Ikt.sz.: D.261/9/2003.
Tárgy: Morvayné dr. Vígh Katalin KT-tag által hivatalból kezdeményezett jogorvoslati eljárás Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata beszerzési eljárása ellen.
A Közbeszerzési Döntőbizottság (a továbbiakban: Döntőbizottság) a Közbeszerzések Tanácsa nevében meghozta az alábbi
HATÁROZAT-ot:
A Döntőbizottság Morvayné dr. Vígh Katalin, a Közbeszerzési Tanácsa tagja (Budapest, Alkotmány u. 5., a továbbiakban: tanács tagja) által a Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata (1067 Budapest, Eötvös u. 3., képviseli: dr. Búza János ügyvéd, 1023 Budapest, Bécsi út 3-5. II. em. 11., a továbbiakban: kérelmezett) "Szépkorúak Háza létrehozása" tárgyú beszerzési eljárása ellen hivatalból kezdeményezett jogorvoslati eljárást megszünteti.
A jogorvoslati eljárás során felmerült költségeiket a felek maguk viselik.
A határozat ellen fellebbezésnek helye nincs. A határozat felülvizsgálatát, annak kézhezvételétől számított 15 napon belül keresettel a Fővárosi Bíróságtól lehet kérni. A keresetlevelet a Fővárosi Bírósághoz címezve, de a Döntőbizottsághoz kell benyújtani.
INDOKOLÁS
A Döntőbizottság a beszerzési eljárásban keletkezett iratok, kérelmezett érdemi észrevétele alapján az alábbi tényállást állapította meg.
Kérelmezett már 2001-ben tervezte a lebontásra ítélt Király u. 40. szám alatti és a Vasvári Pál u. 4. sz. alatti ingatlanok helyén saját erőből a Szépkorúak Házának felépítését. Ennek megvalósításához a Széchenyi hitelkeretből kért támogatást. Kérelmét 2003. január 4-én elutasították.
Ezen előzményeket követően kérelmezett a Népszabadság 2003. március 17-i számában hirdetményt jelentetett meg e tárgyban:
"Pályázatot hirdet az alábbi projekt megvalósítására: Budapest VI., Király u. 40. és a Budapest VI., Vasvári Pál u. 4. alatti ingatlanokon megvalósuló fejlesztés, ennek keretében a Szépkorúak Háza létrehozása."
A pályázat feltételeit kérelmezett az alábbiak szerint határozta meg:
"a) az adásvételi szerződés alapján az önkormányzat értékesíti a Király u. 40. (hrsz. 29314) alatti 1886 m2-es össz-alapterületű ingatlant, valamint a Vasvári P. u. 4. (hrsz. 29315) alatti, 582 m2 össz-alapterületű ingatlant a pályázó részére 275 000 000 Ft vételárért, melyből a telkek ellenértéke 275 M Ft, a felépítmények értéke 0 Ft.
b) az adásvételi szerződés biztosítékaként a vevő 275 M Ft-os visszavonhatatlan bankgaranciát nyújt.
c) a vevő vállalja, hogy biztosítja a használatbavételi engedély jogerős megszerzését követő ésszerű költözési határidőig a nyugdíjasklub közelben történő elhelyezését, annak legalább a jelenlegi színvonalon történő működése mellett.
d) vevő vállalja a Király u. 40. alatt lakó 10 bérlő ideiglenes elhelyezését legkésőbb a használatbavételi engedély megadását követő 6 hónapig, ezután végleges elhelyezésüket is a vevő vállalja, s erre az önkormányzat maximum 90 M Ft-os lakáskeretet biztosít.
e) az adásvételi előszerződés alapján 275 M Ft-os vételáron az önkormányzat részére elidegeníti az új ingatlan Vasvári P. u. 4. helyén, az alsó szinteken létrehozott 1000 m2 össz-alapterületű külön albetétet, amely 650 m2 lakóterületből és 350 m2 közösségi területből áll. A vételárból 40 M Ft a telekérték és 188 M Ft + 47 M Ft áfa a felépítmény értéke.
f) a meghatározott helyiségek kialakításával, kivitelezésével kapcsolatosan a felek a megvalósítás alatt folyamatosan együttműködnek, célként az igényes szint elérését tűzik ki. Az önkormányzat feltételül szabja, hogy a megépítendő ingatlan működése a Szépkorúak otthona lakóinak mindennapi életét nem zavarhatja.
g) az ingatlanfejlesztés megvalósításának üteme
- vázlatterv elkészítése a szerződéskötéstől számított 5 hét
- engedélyezési terv beadása a vázlatterv elfogadásától számított 14 hét
- használatbavételi engedély kérelem beadása a jogerős építési engedélytől számított 20 hónap
h) a használatbavételi engedély beadásának határidejére vonatkozó kötelezettség önhibából történő elmulasztása esetén az ajánlattevővel szemben napi 100 000 Ft kötbért érvényesít."
A pályázók részére biztosított dokumentációban bemutatást nyertek az eladásra kívánt ingatlanok, ezekben összesen 10 lakott albetét van, az egyikben működik a kerületi önkormányzat nyugdíjasklubja; mindkét épület bontásra ítélt. A keretszerződés alapján a két ingatlanra adásvételi szerződést kívánnak kötni, pénzügyi teljesítést nem igénylő számlával, továbbá adás-vételi előszerződést az idősek otthona és klubja 1000 m2 alapterületű, önálló albetétet képező ingatlanra. Mindkét adásvétel 275 000 000 Ft-os vételáron történik. A pályázat nyertese köteles a lakók részére lakásokat vásárolni, amelyre a kérelmezett 90 000 000 Ft-ot biztosít. A csereszerződés két lépcsőben történne, akként, hogy a lakók kiköltöztetése az önkormányzat kötelezettsége a vállalkozó költségén, 90 000 000 Ft-os keretben. Az összeget a vállalkozó biztosítja. Az építést követően 1000 m2 tulajdonjogát kapja meg a kérelmezett, mely 20 db 30 és 40 m2-es apartmanból és 350 m2-es közösségi térből állna. A házba beköltöző egyedülálló idősek vagy fizetnek az elhelyezésért, vagy bérlakásukat, esetleg tulajdonukat adják át. Ezen bevételek 90 000 000 Ft keret erejéig illetnék meg a vállalkozót, olyan mértékben, amennyibe a kiköltöztetés költsége került.
Az előzetes számítások alapján az 1400 m2-es apartmanok és közösségi részek forgalmi értéke 275 000 Ft/m2 piaci értéket képviselnek és az átruházni kívánt telkek értékével arányosak.
Az eladás határidejéig 2003. március 26-ig pályázatot nyújtott be a GRÓPIUS Építőipari és Kereskedelmi Rt., a Budapest Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Rt., a Constrattik Épületfejlesztő és Forgalmazó Kft., a Simex-Bau Gazdasági, Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. és a VALFORT House Ltd.
Kérelmezett képviselő-testülete 2003. április 17-én hozta meg a pályázatok elbírálása tárgyában a döntését, melynek értelmében a pályázat győztese a Constrattik Kft. lett.
A Közbeszerzések Tanácsának tagja a 2003. május 22-én kezdeményezett jogorvoslati eljárást a tárgybani beszerzés ellen, mert álláspontja szerint kérelmezett a beszerzése során a Kbt. szabályait mellőzte. Ennek alapján kérte a jogsértés megállapítását és bírság kiszabását. A kezdeményező irat indoklása szerint a Kbt. szabályainak mellőzésével a kérelmezett pályázatot írt ki két ingatlanán megvalósuló fejlesztésre akként, hogy az ingatlanokat eladja, cserébe az egyik ingatlanon a Szépkorúak Háza kerül megvalósításra, amely albetétként a tulajdonába kerül. Az adásvételi szerződések során pénzügyi teljesítést nem igénylő számlákkal rendezik a szerződő felek a követeléseket. A lebontásra kerülő házak lakói számára az ingatlanok megvásárlója köteles lakhatást biztosítani. Erre a célra kérelmezett 90 000 000 Ft-ot biztosít. Álláspontja szerint a felek között visszterhes szerződések jönnek létre, melyekkel összefüggésben köteles lenne kérelmezett közbeszerzési eljárást lefolytatni. A vélelmezett jogsértésről a tudomásszerzés időpontjaként 2003. május 12-ét jelölte meg a tárggyal kapcsolatban a Gazdasági Versenyhivatalhoz benyújtott beadvány alapján.
Kérelmezett érdemi észrevételében kérte a jogorvoslati eljárás megszüntetését. Álláspontja szerint jelen jogügylet nem tartozik a Kbt. hatálya alá, ugyanis ingatlanok cseréjéről van szó, ahol ellenérték megfizetésére, pénzmozgásra nem kerül sor.
A Döntőbizottságnak abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy kérelmezett tulajdonában álló ingatlanokon az ily módon megvalósuló fejlesztés a Kbt. hatálya alá tartozónak minősül-e.
A rendelkezésre álló iratok alapján egyértelműen megállapítható volt, hogy jelen ingatlanfejlesztési tevékenység megvalósításához közpénz felhasználása nem történik meg. A kérelmezett ugyan ingatlanjait formailag adásvételi szerződésnek nevezett megállapodás alapján 275 000 000 Ft-ért értékesíti, azonban ugyanilyen értékben az ingatlanon megvalósuló felépítmény tulajdonosává válik. A szerződések pénzmozgást nem igényelnek. Az ingatlanfejlesztés megvalósítása nem választható el az ingatlanok értékesítésétől, emiatt a két jogügyletet nem lehet egymástól függetlenül kezelni. Erre tekintettel a Döntőbizottság álláspontja szerint csak pénzügyi elszámolás érdekében tüntették fel az ellenértékeket a szerződésben. Ténylegesen speciális csereügylet valósul meg a felek között (később megépítendő ingatlanok a csere tárgya) és a csereviszonyoknak megfelelően történik meg a tulajdonosváltozás a felek személyében.
A pályázati kiírás ugyan tartalmazza, hogy az ingatlanon jelenleg lakók elhelyezése részére 90 000 000 Ft-os lakáskeretet biztosít kérelmezett, azonban ennek tényleges kifizetése sem történik meg kérelmezett részéről, hiszen ezen összeget a vállalkozónak kell biztosítani oly módon, hogy a vállalkozó ezen kiadása megtérül a Szépkorúak Házába beköltöző lakók befizetéséből.
A Döntőbizottság megállapította, hogy jelen beszerzési eljárásban több feladat végrehajtása történik meg az egy projekten belül. A projekt egyes elemei vonatkozásában egyértelműen megállapítható, hogy nem tartozik a Kbt. hatálya alá. Nevezetesen a kérelmezett jogszabályon alapuló kötelezettsége, az egyes bérlők részére elhelyezés biztosítása. Ezen jogi kötelmen nem változtat az a körülmény sem, hogy kérelmezett ezen kötelezettsége teljesítését más személyre hárítja át.
Összetettebb megítélést igényel az önkormányzatok tulajdonában lévő ingatlancsere kérdése. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 1. § (6) bekezdés d) pontja alapján az önkormányzat a tulajdonával önállóan rendelkezik. Ezen általános önkormányzati alapjog gyakorlását a jelenlegi Kbt. szabályozása nem érinti. A Kbt. szabályozási konstrukcióját a jogalkotó nem terjesztette ki olyan típusú vagyoni viszonyokra, amikor a tulajdonos önkormányzat a tulajdonában álló vagyontárgyáért cserébe kap valamit. A jelen jogviszony lényege pedig éppen ez a csereügylet.
A jogalkotó a vagyongazdálkodás ellenőrzését más jogágak szabályozási körébe hagyta. Így miután a Kbt. szabályozása kógens, a Döntőbizottság álláspontja szerint a Döntőbizottság nem jogosult kiterjesztő értelmezésre, különösen abban az esetben nem, ha más törvény, jelen esetben az Ötv. ilyen típusú jog gyakorlását biztosítja.
A fentiekből következően jelen beszerzés esetén kérelmezett részéről közpénz kifizetése nem történik meg.
A Kbt. 2. § (1) bekezdése szerint a törvény hatálya alá tartozó szervezetek az árubeszerzéseik, valamint építési beruházásaik és a szolgáltatásaik megrendelése során, ha azok a 4. § (1) bekezdés szerinti értéke a közbeszerzés megkezdésekor külön meghatározott összeget eléri, vagy meghaladja, kötelesek a törvény hatálya szerint eljárni.
Kérelmezett nem vitathatóan a Kbt. 1. § a) pontja alapján a Kbt. hatálya alá tartozó szervezetnek minősül. Azonban kérelmezett részéről nem történik olyan beszerzés, amely közpénz-kiadással járna. Ebből következően nem állapítható meg jelen beszerzés esetén, hogy a kérelmezett a Kbt. szabályai szerint lett volna köteles eljárni.
A Kbt. 79. § (1) bekezdése szerint a Döntőbizottság eljárására - ha e törvény másként nem rendelkezik - az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (a továbbiakban: Áe.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
Az Áe. 14. § (2) bekezdése szerint a közigazgatási szerv a hivatalból indított, vagy folytatott eljárást - ha a megindításra, vagy a folytatásra okot adó körülmény már nem áll fenn - megszünteti.
A Döntőbizottság a fenti indokok alapján a Kbt. 76. § (1) bekezdésében biztosított jogkörében eljárva a Kbt. 79. § (1) bekezdésére tekintettel az Áe. 14. § (2) bekezdése alapján a jogorvoslati eljárást megszüntette.
A Döntőbizottság a költségek viseléséről a Kbt. 88. § (1) bekezdés h) pontja alapján rendelkezett.
A bírósági jogorvoslatot a Kbt. 89. § (1) bekezdése biztosítja.
Budapest, 2003. július 18.
Dr. Engler Magdolna s. k., Kalmárné Diósy Ildikó s. k.,
közbeszerzési biztos közbeszerzési biztos
Dr. Nagy Gizella s. k.,
közbeszerzési biztos
